Адамзаттың өмірге келуі содан кейінгі барлық тыныс-тіршілігі жер бетінде өтеді, яғни адамның саналы ғұмыры жермен тығыз байланысты. Жерге деген меншік немесе жер пайдалану құқығының пайда болуы кейде бір қалыпты жағдайда, кейде дау туындатуы мүмкін. Сондықтан жерге қатысты дау бүгінгі күні туындаған мәселе емес.
Қазақстан Республикасы егемендікке қол жеткізген соң, мемлекетімізде жер қатынастарын реттеу жөнінде Қазақстан Республикасы Президентінің «Жер туралы» 22.12.1995 жылы № 2717 заң күші бар Жарлығы шықты, ол 1 қаңтар 1996 жылдан бастап қолданысқа енгізілді. Осы Жарлық алғаш рет жерге жеке меншік құқығын белгіледі.
Заңның толықтырылуы, өзгерілуі уақыт талабына сай, әр кезеңдегі қоғамдық қатынастардан туындайды. Сондықтан болар жер қатынастарын реттейтін Қазақстан Республикасының «Жер туралы» Заңының 24.01.2001 жылы жаңа редакцияда қабылдану, соңынан бұл Заң Қазақстан Республикасының Жер Кодексі болып 20.06.2003 жылы қайта қабылданды.
Қолданыстағы Жер Кодексінің 5-бабында, Қазақстан Республикасы жер заңдарының мiндеттерi: жер учаскесiне меншiк құқығы мен жер пайдалану құқығы туындауының, өзгертiлуi мен тоқтатылуының негiздерiн, шарттары мен шектерiн; жер учаскелерiнiң меншiк иелерi мен жер пайдаланушылардың құқықтары мен мiндеттерiн жүзеге асыру тәртiбiн белгiлеу; жердi ұтымды пайдалану мен қорғауды, топырақ құнарлылығын ұдайы қалпына келтiрiп отыруды, табиғи ортаны сақтау мен жақсартуды қамтамасыз ету мақсатында жер қатынастарын реттеу; шаруашылық жүргiзудiң барлық нысандарын тең құқықпен дамыту үшiн жағдайлар жасау; жеке және заңды тұлғалар мен мемлекеттiң жерге құқықтарын қорғау; жылжымайтын мүлiк рыногын жасау мен дамыту; жер қатынастары саласында заңдылықты нығайту болып табылады, деп жер заңдарының міндеттері нақты көрсетелген.
Жер қатынастарынан туындайтын даулар сотта қарауға жатады және оның соттылығы Қазақстан Республикасының Азаматтық процесстік Кодексінің 31-бабында көрсетілген айрықша соттылыққа жатады, яғни талап қою арызы жер учаскесінің орналасқан жері бойынша сотқа беріледі.
Жер қатынастарынан туындайтын дауларға, негізінен жер учаскесін беру немесе беруден бас тарту, жер учаскесін бөлу, сервитут тағайындау, жер учаскесін мемлекет мұқтажы үшін мәжбүрлеп иеліктен шығару, мақсаты бойынша пайдаланылмаған және игерілмеген жер учаскесiн меншiк иесiнен және жер пайдаланушыдан мәжбүрлеп алып қою тағы сол сияқты даулар жатады.
Қазақстан Республикасындағы жер заңдары Қазақстан Республикасының Конституциясына негiзделедi және осы Кодекс пен Қазақстан Республикасының осыған сәйкес қабылданатын нормативтiк құқықтық актілерінен тұрады.
Жер учаскесiне құқық берудің тәртiбi Жер Кодексінің 43-бабында толық қамтылған.
Осы Кодекстің 44-1 және 45-баптарында көзделген жағдайларды қоспағанда, мемлекеттік меншіктегі жерден, сондай-ақ 48-бабына сәйкес сауда-саттыққа (конкурстарға, аукциондарға) шығарылатын жерден жер учаскесіне құқық беру мынадай тәртіппен жүргiзiледi:
1) жер учаскесiне тиiстi құқық беру туралы өтінішті қарауға қабылдау;
2) сұралып отырған жер учаскесін аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлімделген нысаналы мақсаты бойынша пайдалану мүмкіндігін айқындау;
3) жер учаскесін алдын ала таңдау (елді мекен шегінде объектілер салуды қоспағанда, объектілер салу үшін жер учаскесі сұралған кезде);
4) жер комиссиясының қорытындыны дайындауы;
5) жерге орналастыру жобасын әзiрлеу және бекiту;
6) облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың жергiлiктi атқарушы органының, аудандық маңызы бар қала, кент, ауыл, ауылдық округ әкімінің жер учаскесiне құқық беру туралы шешiм қабылдауы;
7) сатып алу-сату немесе уақытша (қысқа мерзімді, ұзақ мерзімді) өтеулі (өтеусіз) жер пайдалану шартын жасасу;
8) жергілікті жердегi жер учаскесiнiң шекарасын белгiлеу;
9) елді мекен шегінде объектілер салуға арналған жер учаскесін қоспағанда, жер учаскесіне сәйкестендіру құжатын дайындау және беру.
Яғни жер учаскесіне құқықты алу үшін жоғарыда аталған талаптар толық орындалуы тиіс.
Осы баптың 2-тармағына сай, жер учаскелерiн меншiкке немесе жер пайдалануға берудi облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың жергiлiктi атқарушы органдары, аудандық маңызы бар қалалардың, кенттердiң, ауылдардың, ауылдық округтердiң әкiмдерi осы Кодексте белгiленген өз құзыретi шегiнде жүзеге асырады.
Жер учаскесін беру туралы шешім комиссияның оң қорытындысы және жерге орналастыру жобасы негізінде қабылданады.
Осы Кодекстің 43-1-бабына сәйкес берілетін жер учаскелерін қоспағанда, жер комиссиясы оң қорытындысының қолданылу мерзімі қабылданған күнінен бастап бір жылды құрайды. Бір жылдық мерзімді өткізіп алу жергілікті атқарушы органның жер учаскесiне құқық беруден бас тарту туралы шешiм қабылдауы үшін негіз болып табылады.
Жер учаскесiне меншiк және (немесе) жер пайдалану құқықтарының өздеріне берілуіне мүдделi жеке және заңды тұлғалар өтініш берушіге өтініштің берілгенін растайтын құжатты беретін, жер учаскесi орналасқан жер бойынша жергiлiктi атқарушы органға – яғни әкiмнің атына өтiнiш бередi.
Өтiнiште: жер учаскесiн пайдалану мақсаты; оның болжамды көлемi; орналасқан жерi; сұралып отырған пайдалану құқығы; басқа жер учаскесiнiң болуы (болмауы) көрсетiлуге тиiс.
Пайдалы қазбалар шығарылатын жағдайда өтiнiшке жер қойнауын пайдалануға арналған келiсiмшарттың көшiрмесi қоса берiледi.
Сұралып отырған жер учаскесін аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлімделген нысаналы мақсаты бойынша пайдалану мүмкіндігін айқындау үшін жер учаскесiне құқық беру туралы өтiнiш жер учаскесі орналасқан жер бойынша облыстардың, республикалық маңызы бар қалалардың, астананың, аудандардың, облыстық маңызы бар қалалардың уәкілетті органдарына үш жұмыс күні ішінде келіп түседі.
Жер учаскесi орналасқан жер бойынша облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың уәкiлеттi органы және тиісті жергілікті атқарушы органдардың сәулет және қала құрылысы саласындағы функцияларды жүзеге асыратын құрылымдық бөлімшелері сұралып отырған жер учаскесiн аумақтық аймақтарға бөлуге сәйкес мәлiмделген нысаналы мақсаты бойынша пайдалану мүмкiндiгiн өтініш келіп түскен кезден бастап он жұмыс күні ішінде айқындайды.
Жер учаскелерiн беру жоғары тұрған атқарушы органның құзыретiне кiретiн жағдайларда, облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың жергiлiктi атқарушы органы, аудандық маңызы бар қаланың, кенттiң, ауылдың, ауылдық округтiң әкiмi жерге орналастыру iсiн өз шешiмiмен бiрге жоғары тұрған органға түпкiлiктi шешiм қабылдау үшiн жiбередi.
Жер учаскесiн беруден бас тарту туралы шешiм комиссияның қорытындысы шығарылған күннен бастап жеті жұмыс күні ішінде комиссияның теріс қорытындысы негiзiнде қабылданады. Жер учаскесін беруден бас тарту уәжделген болуға тиіс.
«Қазақстан Республикасындағы жергілікті мемлекеттік басқару және өзін-өзі басқару туралы» Қазақстан Республикасының 2001 жылғы 23 қаңтардағы № 148 Заңының 1-бабының 1) және 2) тармақшаларында көрсетілгендей, әкім — жергілікті атқарушы органды (ол құрылған жағдайда) басқаратын және тиісті аумақта мемлекеттік саясаттың жүргізілуін, Қазақстан Республикасы орталық мемлекеттік органдарының барлық аумақтық бөлімшелерінің үйлесімді қызмет істеуін, тиісті бюджеттен қаржыландырылатын атқарушы органдарға басшылықты қамтамасыз ететін, Қазақстан Республикасының заңнамасына сәйкес жергілікті мемлекеттік басқару өкілеттігі және өзін-өзі басқару функциялары берілген, тиісті аумақтың әлеуметтік-экономикалық дамуының жай-күйіне жауапты Қазақстан Республикасының Президенті мен Үкіметінің өкілі; әкім аппараты — жергілікті атқарушы органның (ол құрылған жағдайда) және әкімнің қызметін қамтамасыз ететін мемлекеттік мекеме; әкімшілік — аумақтық бөліністі басқару схемасы — тиісті аумақта орналасқан, тиісті әкімшілік-аумақтық бөліністің бюджетінен қаржыландырылатын атқарушы органдар жүйесі.
Сот тәжірибесінде жерге қатысты туындайтын даулар бойынша көбінесе талап әкімнің аппаратына немесе әкімдікке қойылады. Жоғарыда аталған Заң талабына сай әкімнің аппаратының, әкімдіктің құзыретіне жер қатынастарын реттеу мәселесін қарау жатпайды. Сондықтан осы санаттағы дауларлардан туындайтын талап жергілікті атқарушы органды басқаратын әкімге қойылуы тиіс.
Облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың жергiлiктi атқарушы органының, аудандық маңызы бар қала, кент, ауыл, ауылдық округ әкiмiнiң жер учаскесiне құқық беру туралы шешiмi облыстың, республикалық маңызы бар қаланың, астананың, ауданның, облыстық маңызы бар қаланың тиiстi уәкiлеттi органы бекiткен жерге орналастыру жобасы келiп түскен кезден бастап жеті жұмыс күніне дейiнгi мерзiмде қабылданады.
Жер қатынастары жөніндегі уәкілетті орган жер учаскесіне құқық беру туралы шешім қабылданған күннен бастап он жұмыс күнінен кеш емес мерзімде, сол шешімнің негізінде сатып алу-сату немесе уақытша (қысқа мерзімді, ұзақ мерзімді) өтеулі (өтеусіз) жер пайдалану шартын жасасады.
Мемлекеттiк меншiктегi жер учаскелерi және сол жер учаскелерiн жалдау құқығы осы Кодекстiң 48-бабында белгiленген ережелер ескерiле отырып, сауда-саттықта (конкурстарда, аукциондарда) сату объектiлерi болуы мүмкiн.
Жергілікті жердегі жер учаскесінің шекарасын белгілеу өтініш берушінің Қазақстан Республикасының заңнамасында белгіленген тәртіппен өтініш беруі негізінде жүзеге асырылады.
Жер учаскесіне сәйкестендіру құжатын дайындауды және беруді мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін Мемлекеттік корпорация Қазақстан Республикасының заңнамасында белгiленген тәртiппен алты жұмыс күнi iшiнде жүзеге асырады.
Мемлекеттік жер кадастрын жүргізетін Мемлекеттік корпорация беретін құжаттарға мыналар жатады: жер учаскесi жеке меншiкте болған кезде — жер учаскесiне жеке меншiк құқығы актici; тұрақты жер пайдалану кезiнде — тұрақты жер пайдалану құқығы актiсi; уақытша өтеулi жер пайдалану (жалдау) кезiнде – уақытша өтеулi (ұзақ мерзiмдi, қысқа мерзiмдi) жер пайдалану (жалдау) құқығы актiсi; уақытша өтеусiз жер пайдалану кезiнде — уақытша өтеусiз жер пайдалану құқығы актiсi.
Сот тәжірибесінде жер учаскесін беру туралы шешіммен бірге актіге де дау айтылып жатады. Алайда, жер учаскесіне берілетін акт сәйкестендiру құжаты болып табылады және ол жер учаскесін беру туралы шешімнің негізінде дайындалады. Мұндай акті өздігінен жер учаскесініе құқықты туындатпайтындықтан оған дау айту сот тәртібімен қарауға жатпайды.
Жер учаскесiне құқықтар ауысқан кезде сәйкестендiру құжаты сатып алушыға немесе өзге де құқық иеленушiге берiледi. Жер учаскесiнiң сәйкестендiру сипаттамаларында өзгерiстер болмаған жағдайда, мемлекеттiк жер кадастрын жүргiзудi жүзеге асыратын орган жаңа сәйкестендiру құжатын бермейдi, жер-кадастр кітабына және жердің бірыңғай мемлекеттік тізіліміне жер учаскесіне құқықтардың ауысуы туралы мәліметтер енгізіледі.
«Жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеу туралы» Қазақстан Республикасының 2007 жылғы 26 шілдедегі № 310 Заңының 4-бабының 4) тармақшасына сай, кемінде бір жыл мерзімге берілген жер пайдалану құқығы мемлекеттік тіркеуге жатады.
Сондай-ақ жер учаскесіне құқықтардың ауысуы туралы мәліметтерді енгізу жылжымайтын мүлікке құқықтарды мемлекеттік тіркеуді жүзеге асыратын орган ұсынатын материалдар негізінде жүргізіледі.
Жергiлiктi атқарушы органның жер учаскесiн беру туралы шешiмiнде өзгеше көзделмесе, жер учаскесiнiң нақтылы (белгiлi бiр жердегi) шекарасы белгiленгенге дейiн және құқық белгiлейтiн құжаттар берiлгенге дейiн жер учаскесiн пайдалануға жол берiлмейдi. Осы норманы сақтамау жер учаскесiн өз бетiнше иеленiп алу деп бағаланады және Қазақстан Республикасының әкiмшiлiк құқық бұзушылық туралы заңнамасына сәйкес әкiмшiлiк жауаптылықты көздейдi.
Жер учаскесіне меншік құқығын тиісінше заңда көрсетілген тәртіппен тіркеген меншік иесі Жер Кодексінің 25-бабына сәйкес, жеке меншігіндегі жер учаскесін өз қалауынша пайдалануға, иеленуге және билік етуге құқылы.
Ал, құқық белгiлейтiн құжаттары ресiмделмеген жер учаскелерiне қатысты мәмiлелер жасасуға жол берiлмейдi.
Жер қатынастарынан туындайтын дау өзекті мәселе болғандықтан мұндай санаттағы дауларды сотта қарауға тайғайындауға дейінгі дайындау кезінде қойылған талаптың нысанасын, оның негіздемесін, істің мән-жайын айқындайтын дәлелдемелерді нақтылап алу қажет. Істің сотта қаралуына тиянақты дайындық жүргізген жағдайда даудың дұрыс және жылдам шешілуіне мүмкіншілік болады.
Жамбыл облыстық сотының судьясы Мамытбеков Оспан Мұсабекұлы